ŞUFA HAKKI (ÖNALIM HAKKI) NEDİR?

Şufa hakkı, diğer adıyla önalım hakkı, bir taşınmazda paylı mülkiyetin bulunduğu durumda, herhangi bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır.

Bu hak, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar; ancak kullanım imkânı, bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satmasıyla ortaya çıkar.

Şufa hakkının kullanılması ile birlikte, payı satın alan üçüncü kişi ile şufa hakkını kullanan paydaş arasında, satıcı ile alıcı arasındaki satım sözleşmesi hükümleri geçerli olur.
Bu anlamda önalım hakkı, mülkiyet hakkı üzerinde doğrudan bir kısıtlama getirmez; hak ancak dava açılarak ve mahkeme kararı ile kullanılabilir. Sadece dava yoluyla ileri sürülebilir; irade beyanı ile kullanılması mümkün değildir.

Şufa Hakkını Kullanmanın Şartları

Türk Medeni Kanunu, şufa hakkını belirli şartlara bağlamıştır. Amaç, taşınmazların mevcut paydaşlar arasında kalmasını sağlamak ve mülkiyet ilişkilerinin dış müdahalelerle bozulmasını önlemektir.

Şufa hakkının kullanılabilmesi için:

1. Taşınmazın Paylı Mülkiyette Olması

Şufa hakkı sadece paylı mülkiyette doğar.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı gibi bağımsız mülkiyet türlerinde önalım hakkı kullanılamaz.

2. Hakkın Paydaşlar Tarafından Kullanılması

Şufa hakkı yalnızca taşınmazda pay sahibi olan kişiler tarafından kullanılabilir.
Sınırlı ayni hak sahipleri veya kişisel alacak hakkı sahipleri bu haktan yararlanamaz.

3. Taşınmazın Fiilen veya Sözleşmeyle Taksim Edilmemiş Olması

Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiilen veya yazılı bir sözleşmeyle bölüştürülmüşse, şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa, sadece taksime uğramamış, müşterek mülkiyetteki taşınmazlar için geçerlidir.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?

Şufa hakkı, satışın gerçekleştiği üçüncü kişiye karşı kullanılır.
Satıcıya (eski paydaşa) karşı şufa davası açılamaz.
Ayrıca, paydaşların birbirleri arasında yaptığı satışlarda şufa hakkı ileri sürülemez; sadece taşınmazın dışarıdan bir üçüncü kişiye satılması halinde gündeme gelir.

Satışın Bildirimi Yükümlülüğü

Taşınmazı satın alan üçüncü kişi, Medeni Kanun m.733/3 gereği, satışı noter aracılığıyla tüm paydaşlara bildirmek zorundadır.
Bildirim noter vasıtasıyla yapılmazsa, yazılı bildirim geçerli sayılmaz ve şufa hakkı süresiz şekilde ileri sürülebilir.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davası Nerede Açılır?

Şufa hakkı sadece dava açılarak kullanılabilir.
İlgili paydaş, üçüncü kişiye karşı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Örneğin, taşınmaz Bakırköy’deyse, sadece Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Şufa Hakkının Kullanım Süresi

Şufa hakkı belirli sürelerle sınırlıdır:

• Eğer satış noter aracılığıyla bildirildiyse, bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
• Eğer satış hiç bildirilmeyip sadece tapuya tescil edildiyse, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekir.

Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süresi içinde dava açılmadığı takdirde şufa hakkı sona erer.

Sözleşmeden Doğan Şufa (Önalım) Hakkı

Taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile de şufa hakkı tanınabilir.
Bu tür sözleşmeler adi yazılı şekilde yapılmalı, istenirse tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirilmelidir.

Şerh edilmiş bir önalım sözleşmesi, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda da geçerliliğini korur. Ancak tapuya şerhin süresi, şerh tarihinden itibaren 10 yıl ile sınırlıdır.

Şufa Hakkını Kullanana Karşı Muvazaa İddiası

Şufa hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin düşük gösterildiği iddiasıyla muvazaa ileri sürülemez.
Yargıtay uygulamasına göre, tapuda belirtilen bedel esas alınır ve bu bedelin gerçekte daha yüksek olduğu savunularak şufa hakkı bertaraf edilemez.
Bu tür iddialar, dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılmaması ilkesine aykırıdır.

Şufa Hakkından Feragat veya Vazgeçme

Şufa hakkı kişisel bir haktır ve paydaş bu haktan feragat edebilir:

• Genel feragat (önceden ve satıştan bağımsız): Resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir.
• Somut bir satışa ilişkin feragat: Adi yazılı şekilde yapılabilir.

Ancak, somut satış dışında genel bir feragat adi yazılı şekilde yapılırsa, geçerli kabul edilmez.

SONUÇ

Şufa hakkı, paydaşlar arasında taşınmaz mülkiyetini korumaya ve ortaklık düzenini sürdürmeye hizmet eden önemli bir haktır.
Bu hakkın kullanılabilmesi için hem şekli hem de maddi koşulların eksiksiz sağlanması gerekir. Şufa hakkının doğru kullanılmaması halinde hak kayıpları yaşanabileceğinden, bu süreçte uzman hukuki destek alınması büyük önem taşır.