Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılması planlanan veya inşaatı devam eden bir binanın bağımsız bölümleri için maliklerin tapu kaydı oluşturmasını sağlayan geçici bir mülkiyet hakkıdır. Bu sistem, özellikle konut projelerinde, inşaat tamamlanmadan önce bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olunmasına olanak tanır.

Kat irtifakı, bina tamamlanana kadar geçerli olur ve inşaat bittikten sonra kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekir.

Bu yazıda, kat irtifakının ne olduğu, nasıl kurulacağı, hukuki süreci, avantajları, kat mülkiyetine dönüşümü ve Yargıtay kararları detaylı şekilde ele alınmıştır.

KAT İRTİFAKI NEDİR?

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir binada mülkiyet hakkı kurmak amacıyla tapu siciline işlenen bir irtifak hakkıdır.

Özetle:

• İnşaat tamamlanmadan önce bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı sağlar.
• Tapu siciline işlenir ve maliklerin hakları resmiyet kazanır.
• İnşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine dönüşmesi zorunludur.

Örnek: Bir müteahhit, 10 dairelik bir apartman inşaatına başlamadan önce tapu siciline kat irtifakı şerhi koydurur. Böylece daireleri satın alan kişiler, tapu kayıtlarında kendi adlarına kat irtifakı tapusuna sahip olur.

KAT İRTİFAKI NASIL KURULUR?

Kat irtifakı kurmak için aşağıdaki yasal şartların yerine getirilmesi gerekir:

1. Arsanın Tapusunun Olması

• Kat irtifakı, yalnızca tapuda kayıtlı bir arsa üzerine kurulabilir.

2. Projenin Resmi Olarak Onaylanması

• Belediye veya ilgili kurumdan onaylı mimari proje alınmalıdır.

3. Maliklerin Rızası

• Eğer arsa birden fazla kişiye aitse, tüm maliklerin rızası gereklidir.

4. Tapu Siciline İşlenmesi

• Kat irtifakı kurulabilmesi için Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak resmiyet kazanması gerekir.

5. İmar ve Yapı Kullanma İzinleri

• Arsanın imar durumunun uygun olması ve yapının belediye tarafından onaylanmış olması gerekir.

KAT İRTİFAKI OLAN BİR TAPU NE ANLAMA GELİR?

Eğer bir kişinin elinde kat irtifakı tapusu varsa, bu bağımsız bölüme sahip olduğunu, ancak inşaatın henüz tamamlanmadığını gösterir.

✅ Tapu sahibine ait bir mülkiyet hakkıdır.
✅ Satılabilir, devredilebilir, miras bırakılabilir.
✅ Kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir.

⚠️ Ancak bina tamamlanana kadar oturma izni (iskan) alınamaz.

KAT İRTİFAKININ AVANTAJLARI

Kat irtifakı, hem müteahhitler hem de yatırımcılar için avantajlı bir sistemdir:

1. Hukuki Güvence Sağlar

• Alıcılar, tapu kayıtlarında mülk sahibi olarak görünür ve dolandırılma riski azalır.

2. Banka Kredisi Kullanılabilir

• Kat irtifaklı tapular, bankalar tarafından konut kredisi verilmesi için kabul edilir.

3. İnşaatın Takibini Kolaylaştırır

• İnşaatın belirlenen projelere uygun şekilde ilerleyip ilerlemediği takip edilebilir.

4. Resmiyet Kazandırır

• Mülkiyet hakları resmi tapu kayıtlarına işlenmiş olur.

KAT İRTİFAKI NASIL KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞTÜRÜLÜR?

İnşaat tamamlandığında kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi zorunludur.

Dönüşüm İçin Gereken Belgeler:
✅ Belediyeden İskan Raporu (Yapı Kullanım İzni)
✅ Yapı Kullanım İzni Alınan Bağımsız Bölümlerin Listesi
✅ Tapu Sicil Müdürlüğü’ne Başvuru
✅ Tüm Maliklerin Katılımı

⚠️ Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmezse:

• Resmi mülkiyet hakkı doğmaz.
• Banka kredisiyle satış yapılamaz.
• İskan belgesi olmadığı için su, elektrik, doğalgaz abonelikleri açılamaz.

KAT İRTİFAKI OLAN BİR TAPU NASIL SATILIR?

Kat irtifakı tapusu, satışa uygun bir tapu türüdür. Satış işlemi, noter onayı ile veya doğrudan tapu devriyle yapılabilir.

Ancak alıcı, mülkün hala inşaat halinde olduğunu bilmelidir.

KAT İRTİFAKI KAT MÜLKİYETİNE GEÇMEZSE NE OLUR?

⚠️ Eğer bir bina tamamlandığı halde kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülmezse, çeşitli yasal ve mali sorunlar ortaya çıkar:

• Resmi Mülkiyet Hakkı Eksik Kalır: Tapu kaydında mülkiyet hâlâ "kat irtifakı" olarak görünür.
• Tapuda Satış ve Devir İşlemleri Zorlaşır: Çoğu banka, kat irtifakı olan taşınmazlara kredi vermez.
• Belediye Cezaları Uygulanabilir: Belediye, yapı kullanma izni (iskan) alınmamış binalara ceza kesebilir.

Örnek: Kat irtifakı olan bir apartmanda daire alan kişiler, iskan alınmadığı için elektrik, su, doğalgaz aboneliği açtırmada zorluk yaşayabilir.

YARGITAY KARARLARI İLE KAT İRTİFAKI

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı (E. 2021/6472, K. 2022/7513)

Olay: Bir inşaat firması, satışı yapılan dairelerin kat mülkiyetine çevrilmesi sürecini tamamlamamış ve alıcılar mağdur olmuştur.
Karar: Yargıtay, müteahhidi kusurlu bularak kat mülkiyetine geçişin zorunlu olduğuna karar vermiştir.
Karar Metni:

"Kat irtifakı, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülmelidir. Aksi takdirde, alıcıların mağduriyeti söz konusu olur ve hukuki yaptırımlar uygulanır."

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

1. Kat irtifakı tapusu ne anlama gelir?

Bağımsız bir mülkiyet hakkıdır, ancak bina tamamlanmamıştır.

2. Kat irtifakı tapulu ev alınır mı?

Evet, ancak inşaatın tamamlanıp kat mülkiyetine geçmesi gerektiği bilinmelidir.

3. Kat irtifakı tapusu ile kredi çekilir mi?

Evet, ancak bazı bankalar sadece kat mülkiyeti tapulu taşınmazlara kredi vermektedir.

4. Kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmezse ne olur?

Resmi olarak mülk sahibi olunmaz ve belediye tarafından cezalar uygulanabilir.

5. Kat irtifakı kimler tarafından kurulur?

Arsa sahipleri veya müteahhitler tarafından Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılarak kurulur.

SONUÇ VE ÖNERİLER

Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış taşınmazlarda mülkiyet hakkı sağlamak için kullanılan önemli bir sistemdir. Ancak, kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerektiği unutulmamalıdır.

✔ Kat irtifaklı bir ev satın almadan önce, projenin tamamlanma durumunu araştırın.
✔ İskan belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş sürecini takip edin.
✔ Tapu işlemleri ve haklarınız konusunda bir avukata danışın.