Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde hak sahiplerine mülkiyet hakkı tanıyan özel bir taşınmaz mülkiyet türüdür. Apartmanlar, siteler ve toplu konut projelerinde yaygın olarak uygulanan bu sistem, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir.
Peki, kat mülkiyeti nedir, nasıl kurulur, kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farklar nelerdir, hak sahiplerinin sorumlulukları nelerdir?
Bu yazıda, kat mülkiyetine ilişkin tüm hukuki süreçler, tapu işlemleri, hak ve yükümlülükler detaylı şekilde ele alınacaktır.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binada bağımsız bölümler için kurulan özel bir mülkiyet hakkıdır. Apartman daireleri, iş yerleri, dükkânlar veya villalar kat mülkiyetine tabi olabilir.
Önemli Noktalar:
- Kat mülkiyetine sahip taşınmazlar, tapu sicilinde "kat mülkiyetli" olarak kayıtlıdır.
- Kat mülkiyeti kurulan bir taşınmazın bağımsız bölümü ayrı bir tapuya sahiptir.
- Kat mülkiyeti ile taşınmaz sahibi, hem bağımsız bölümün sahibi olur hem de ortak alanlardan payına düşen hakkı kazanır.
Örnek:
Bir apartmanda kat mülkiyeti tapusu olan bir kişi, sadece kendi dairesinin değil, aynı zamanda apartmanın ortak alanlarının (merdivenler, bahçe, asansör) de bir kısmının sahibi sayılır.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için taşınmazın belirli şartları taşıması gerekir.
Kat mülkiyeti kurulma aşamaları:
Yapının tamamlanmış olması gerekmektedir.
Belediyeden "yapı kullanma izin belgesi" (iskan) alınmalıdır.
Tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır.
Bağımsız bölümlerin tescili için tapu kaydı oluşturulmalıdır.
Önemli:
- Eğer bir bina tamamlanmamışsa, kat mülkiyeti değil, kat irtifakı kurulabilir.
- Kat mülkiyetine geçiş yapılması için tüm maliklerin onayı gerekmez, ancak hukuki süreç doğru yönetilmelidir.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar
| Özellik | Kat Mülkiyeti | Kat İrtifakı |
|---|---|---|
| Bina tamamlanmış mı? | Evet | Hayır |
| Tapuda bağımsız tapu var mı? | Evet | Hayır |
| Ortak alanlar üzerinde hak var mı? | Evet | Evet |
| İpotek veya satış yapılabilir mi? | Evet | Evet |
| Belediye tarafından onaylanmış mı? | Evet | Hayır |
Önemli:
- Kat mülkiyeti tapusu, tamamlanmış bir binada bağımsız bölüm sahibine verilir.
- Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda bağımsız bölüm hakkı sağlayan ön mülkiyet hakkıdır.
Örnek:
Bir inşaat şirketinden yeni bir konut projesinden daire satın alan kişi kat irtifakı tapusu alır. Bina tamamlandığında ve iskan alındığında kat mülkiyetine geçiş yapılır.
Kat Mülkiyeti Sahiplerinin Hak ve Yükümlülükleri
Kat mülkiyetine sahip kişiler, yalnızca kendi bağımsız bölümlerinin değil, ortak alanların da belirli kurallara uygun şekilde kullanılmasından sorumludur.
Kat Maliklerinin Hakları
Bağımsız bölümünü özgürce kullanma hakkına sahiptir.
Dairesini veya iş yerini satabilir, kiraya verebilir, ipotek ettirebilir.
Ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Ortak alanların bakım ve onarım masraflarına katılmak zorundadır.
Apartman ve site yönetim kararlarına uymalıdır.
Diğer maliklerin haklarını ihlal etmemelidir.
Önemli:
- Apartman yönetim planına aykırı hareket eden kat malikleri hakkında hukuki işlem başlatılabilir.
- Ortak giderlere katılmayan kat malikleri hakkında icra takibi başlatılabilir.
Kat Mülkiyetinde Apartman ve Site Yönetimi
Kat mülkiyetine tabi olan binalarda apartman yönetimi oluşturulması zorunludur.
Apartman ve site yönetiminin görevleri:
- Ortak giderleri ve aidatları toplamak
- Bakım ve onarım işlerini yapmak
- Genel kurulları düzenlemek ve kararlar almak
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanmalı ve apartman yönetimini belirlemelidir.
Örnek:
Bir apartmanda kat mülkiyeti tapusu olan kişiler, yönetim planına göre aidat ödemezse hukuki işlem başlatılabilir.
Kat Mülkiyetinde Tapu İşlemleri
Kat mülkiyeti tapusu almak isteyen kişiler şu belgeleri tamamlamalıdır:
Gerekli Belgeler:
- Tapu başvuru dilekçesi
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan)
- Bağımsız bölümlerin listesi
- Maliklerin kimlik belgeleri
- Tapu harçlarının ödenmesi
Önemli:
- Kat mülkiyetine geçiş için tüm maliklerin onayı gerekmese de, işlemlerin tapu müdürlüğünde tamamlanması gerekir.
Kat Mülkiyetine İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Kararı (E. 2022/4321, K. 2023/7856)
Olay: Bir apartmanda kat irtifakı tapusu bulunan malik, binanın tamamlanmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmediğini belirterek dava açmıştır.
Karar: Yargıtay, binanın tamamlanmış ve iskan alınmış olması halinde maliklerin kat mülkiyetine geçiş yapma hakkına sahip olduğunu belirterek davayı kabul etmiştir.
Karar Metni:
"Kat mülkiyetine geçiş, tamamlanmış yapılar için bir zorunluluktur. Malikler, tapuda kat mülkiyetine geçilmesini talep etme hakkına sahiptir."
Sonuç ve Öneriler
✔ Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde tam mülkiyet hakkı sağlar.
✔ Kat mülkiyetine geçiş için iskan alınması ve tapuda tescil yapılması gerekir.
✔ Kat mülkiyeti olan maliklerin ortak alanlarla ilgili yükümlülükleri vardır.
✔ Kat mülkiyetine geçmeyen yapılar çeşitli hukuki ve mali sorunlara neden olabilir.
Kat mülkiyeti ile ilgili tapu işlemleri, apartman yönetimi sorunları veya hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
E-posta adresiniz yayınlanmayacaktır. Gerekli alanlar * ile işaretlenmiştir.