Kira bedelinin tespiti davası, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Özellikle yüksek enflasyon, ekonomik dalgalanmalar ve kira artış oranları nedeniyle bu tür davalar son yıllarda büyük önem kazanmıştır. Ev sahipleri ve kiracılar, kira bedelinin tespiti konusunda hangi hukuki haklara sahiptir? Kira bedeli nasıl belirlenir? Bu dava hangi şartlarda açılabilir?
Bu yazıda kira bedelinin tespiti davasının şartları, süreci, yargıtay kararları ve tarafların haklarını detaylı olarak ele alacağız.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, kiraya verenin (ev sahibi) veya kiracının kira bedelinin güncellenmesi için mahkemeye başvurmasıyla açılan bir davadır.
Bu dava genellikle şu nedenlerle açılır:
- Ev sahibi, kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığını iddia edebilir.
- Kiracı, kira bedelinin fahiş şekilde artırılmasını önlemek için dava açabilir.
- Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık çıkmış olabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin devam ettiği süre içinde ve belirli şartlar altında açılabilir.
TBK m. 345/1 hükmüne göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Davanın ne zaman açıldığı, mahkemenin tespit ettiği kiranın yürürlüğe gireceği zaman bakımından önemlidir. Yeni bedelin uygulanması için kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname gönderilmeli veya kira tespit davası açılmalıdır.
Kira Sözleşmesi 5 Yıl Dolduktan Sonra Ne Olur?
Kira sözleşmesinde taraflar yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinde anlaşmış ve sözleşmeye “kira arttırım kaydı” koymuş olabilir. Kira tespit davasında mahkeme, kira arttırım kaydıyla bağlıdır. Ancak 5 yıl dolduktan sonra kira arttırım kaydı TÜFE oranını aştığı takdirde aşan kısım geçersizdir.
Davanın açılabileceği zamanlar:
- Kira sözleşmesi devam ederken her zaman açılabilir.
- Kira süresi bittikten sonra yeni kira dönemi için en geç 30 gün içinde açılmalıdır.
- Kiracıya önceden ihtar gönderilmişse, yeni kira dönemi başlamadan da dava açılabilir.
Eğer ev sahibi dava açma süresini kaçırırsa, bir sonraki kira dönemine kadar kira bedeli değiştirilemez.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davası, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Örneğin, İstanbul Kartal'da bir ev için dava açılacaksa, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.
Kira Bedelinin Tespitinde Uygulanan Hukuki Kriterler
Mahkemeler kira bedelini belirlerken Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre hareket eder.
Kanuna Göre Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
- Son 5 yıl içinde kira bedeli artırılmışsa, TÜFE oranı esas alınır.
- 5 yılını doldurmuş kiracılar için ise emsal kira bedeli dikkate alınır.
- Ev sahibinin tek taraflı olarak kira bedelini artırması mümkün değildir.
Örnek:
Eğer bir kira sözleşmesi 2019 yılında yapılmışsa, 2024 yılında ev sahibi mahkemeye başvurarak kira bedelinin emsal değerlerle yeniden belirlenmesini isteyebilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Bilirkişi İncelemesi
Bu tür davalarda bilirkişi incelemesi büyük önem taşır.
Mahkeme, şu kriterleri değerlendirerek karar verir:
- Evin bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
- Gayrimenkulün özellikleri (konum, büyüklük, yapı durumu vb.)
- Son 5 yıldaki kira artış oranları
Bilirkişi raporuna göre mahkeme, yeni kira bedelini belirler.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Açmanın Avantajları ve Sonuçları
Kiraya Veren Açısından Avantajları:
- Emlak piyasasına göre düşük kalan kira bedelinin artırılmasını sağlar.
- Kiracı, fahiş kira artışları yapamayacağı için yasal koruma elde eder.
Kiracı Açısından Avantajları:
- Ev sahibinin keyfi olarak kira artışı yapmasını engeller.
- Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini sağlar.
Davanın Sonuçları:
- Mahkeme kararından sonra belirlenen yeni kira bedeli yürürlüğe girer.
- Kiracı, mahkemenin belirlediği yeni bedeli ödemekle yükümlüdür.
Yargıtay Kararları ile Kira Bedelinin Tespiti Davaları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı (E. 2021/5472, K. 2022/7341)
Olay: Bir ev sahibi, kiracısının ödediği kira bedelinin emsal değerlerin çok altında kaldığını belirterek kira bedelinin tespiti davası açmıştır.
Karar: Mahkeme, bilirkişi incelemesi sonucunda kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğunu belirlemiş ve yeni kira bedelini artırmıştır.
Karar Metni:
"Kira bedelinin emsal kira değerleri dikkate alınarak belirlenmesi, hakkaniyete uygun olup, TÜFE oranı ile kıyaslanarak yeni kira bedelinin belirlenmesi gerekmektedir."
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Dava açmadan önce noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir. (Kira Sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir madde varsa ihtarnameye gerek yoktur.)
- Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan kısa süreliyse, TÜFE oranına göre artış yapılmalıdır.
- Kiracı ve ev sahibi, mahkemeye güçlü deliller sunmalıdır (emsal kira bedelleri, bilirkişi raporları vb.).
Sonuç ve Öneriler
- Ev sahipleri, kira bedelinin piyasa değerine uygun olmadığını düşünüyorlarsa dava açabilirler.
- Kiracılar, haksız kira artışlarını engellemek için hukuki haklarını kullanabilirler.
- Mahkeme, genellikle bilirkişi raporlarına göre karar verdiği için emsal kira değerleri büyük önem taşır.
- Dava açmadan önce uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından danışmanlık almak faydalıdır.
Kira bedelinin tespiti davası açmayı düşünüyorsanız, profesyonel hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
E-posta adresiniz yayınlanmayacaktır. Gerekli alanlar * ile işaretlenmiştir.